个人房贷停摆是个伪命题

    步入二季度以来，“XX银行个人房贷宣布停贷”之类的消息常常充斥各大媒体版面显著位置。同时，监管层有进一步抑制房价的决心。在此背景下，个人房贷市场颇有风雨飘摇的感觉。

    但有意思的是，几乎所有接受记者采访的银行个人房贷业务负责人都直斥此类消息“可笑”，银行如何可能放弃房贷客户？实际上，读者如果最近三年一直关注房地产市场，不难发现在每年的月末、季度末、年末等敏感的考核时点，类似“XX银行XX产品宣布停贷”之类的消息，已是固定的新闻选题。

    既然是固定的新闻选题，那为什么说个人房贷停放又是伪命题？回答这个问题，需要从个人房贷客户对零售银行的基础意义去观察。

    5年前各家银行开始重视零售银行以来，个人房贷累计至今已占据银行零售贷款资产总额的70%至90%不等。按照银行的经验，个人房贷客户特别是首套房客户，自住型的需求特质非常明显，这些客户受房价波动影响很小，断供压力微乎其微。受传统观念影响，买房是中国人的人生大事，多数个人或者家庭买房以前，会压缩其他方面的开支。房子买完之后，心头大事了却，大家则会琢磨着如何改善生活，诸如购车、旅游、教育等各项消费需求就会接踵而至。

    这种典型的储蓄和消费路径，对银行来说是绝顶好事。一个成熟的按揭贷款客户，在带给银行利息收入的同时，也会带来相当比例的存款贡献，并附赠一笔不断放大的消费需求，而且大多是现金流稳定的优质需求。买过房的读者可能会注意到，银行的按揭贷款申请表上通常会附加一个信用卡的开卡申请，如果贷款金额稍大，银行更是乐意送上一张所谓“高端”白金信用卡。为什么？银行看重的正是这些客户雄厚的财力和消费实力。

    从这个意义上来说，目前多数内地银行的零售基础客户群，基本上都是拜房地产的蓬勃发展所赐。这种零售客户的积累模式，在银行业内有个专门术语，叫做“资产带动负债”。不少银行对这一举措相当自豪，因为通过这种方法，不仅解决了零售业务核心客户群从无到有的问题，而且还一举完成了客户分层的麻烦事情，确保了零售模块盈利的效率。

    因此，在当前房地产市场仍处于结构性泡沫，而且中国整体房地产市场供给仍远小于需求的情况下，银行没有理由拒绝购房者，以及每个购房者背后带来的其他个人业务需求。我们也可以看一看住房按揭贷款的发源地美国市场的情况，即便在房地产市场呈现供过于求的情况下，美国大大小小的银行在5年前仍然不遗余力地通过所谓“次级贷款”去撬动市场。原因何在？因为零售银行市场已经饱和，银行需要“制造”客户，只不过老祖宗家法不严，游戏玩过火了而已。