个人“炒地圈”联合进退 层级式集资再现江湖

  2月27日晚8点多，上海古北一家咖啡厅里，借着昏黄的灯光，刘文道拿出三份合同，上面标注着“房地产开发项目股权合资协议”。

    刘告诉记者，这份合同其实是由“甲乙丙”三方签署的联合投资合同，用于协议联合投地。

    个人买地并非稀罕事，然而，在面临国家调控、楼市交易基本停滞、开发商购地趋于保守的时刻，个人竞买者出手依然如此大方，则稍显逆市之举。

    而个人资本炒地的投资行为，究竟是抄底还是保值驱动？

    多方资本联合之道

    “跟着政府走，一般不用愁。”主业从事建材贸易的刘文道将手头3000多万元的资产交给表哥打理，并逐渐从房产投资转到土地投资。江浙一带的某些土地招拍挂市场，有其资金参与角逐，并有成功拿地经历。

    刘文道从事建材贸易，其表哥从事房地产开发，而另外两人分别是低压电器制造领域的企业主，跟房地产配套建设略有关联。如上相关的三到十人形成组合进行“联合投地”，形同搭建了一个产业平台。

    记者从上海市规划和国土资源局相关人士处获悉，1月9日，该处发布“临港泥城社区DE03-J-3地块”的挂牌公告，该地块出让面积10891.1平方米，起始总价3782万元，起始楼板价2480元/平方米，规划为其他商服用地。

    1月30日16点30分为保证金到账截止时点。然而，直至当日11时30分，仍仅有一家申请人提交了竞买保证金，该人士透露。

    次日上午9点半，竞拍开始。临港泥城社区DE03-J-3地块最终由“自然人”高琦竞得，楼板价2482元/平，每平米仅高出起始价2元，溢价率0.08%。为今年上海首次个人拿地，几乎接近底价。

    刘文道也是该地块个人投资者中的一员，事实上，他的这个圈子早在3年前已经开始尝试土地投资，当初让他们真正结盟的事件也发生在临港区。

    他很清楚地记得，2009年11月26日，表哥拉他去竞拍在上海规划和国土资源管理局80号公告中的土地。回想当日竞拍现场，临港新城环湖西三路WSW-C3-4-1地块开始出让，经过数十轮激烈举牌后，该地块以1.706亿元成交，超出起始价（4779万元）257%。竞得人编号1号，显示为“个人买主”——林巍。

    在刘文道这个圈子的人看来，这显然是个人拿地热潮掀起的时间节点。次年，他们的资金开始结盟，圈子也从最初的3人到10人不等，越转越大。

    中国指数研究院公布的一个涉及全国103个城市半年内土地交易情报发现，全国成交楼板价最高的10幅土地中，有4幅地块被自然人购得。

    “自然人背后不一定就是个人资本。”刘文道解释称。他们有空就会去全国各地参与一些土地投拍会，也会碰到其他的个人竞拍对手。“十有八九是多方资本的联合。”

    刘文道的圈子不仅围着上海土地市场转，同时在江苏、安徽、福州等全国范围内的很多城市都有现身。比如福州曾经一次成功出让6幅地块，3幅被个人竞得，其中就有他们参与的身影或者资本。