个人“炒地圈”联合进退 层级式集资再现江湖

    缓解融资压力

    “我们的资金并不一定都是自有。”刘文道称，其中也有亲属的资金一定要全权委托他代为“理财”。“劝他们存银行、买银行理财产品，都不愿意，而我会每个季度给他们稍稍高于银行利息的收益。”

    据刘文道透露，他们用于土地投资的资本联合模式其实不复杂，比如，圈子3到10人不等，根据项目大小，各人资金500万-1000万元起，每个投资项目自愿入股，上不封顶。

    记者将刘文道透露的这种资金汇集模式，与之前民间借贷危机中爆发的案例相比较，两种模式基本一致，都属于民间借贷中典型的层级式集资，风险不容小觑。

    此外，个人拿地热潮集中在商用性质的土地，且个人投资者更热衷于迷你型地块。刘文道称，开春的土地投资市场确有回暖迹象，这跟房地产市场近期表现出的热情不无关系。但“无论如何，商业用地是我们的唯一目标。”

    浦东新区高东集镇13-2地块属于典型的迷你地块，容积率1.0，为商业用地。当时，共有6家企业参与现场竞价。上海景尚投资有限公司联合个人买家以8100万元价格夺地成功，折合楼板价11472元/平方米。

    事实上，个人投资者出场，有时也是开发商的一种障眼法。有房地产开发商告诉记者，因为以个人名义买地，可避免竞争对手发现自己的发展策略。

    但刘文道认为自己的圈子并不存在这种可能，因为其表哥的开发公司规模小，不引人关注，联合投资主要为了解决融资压力。    

    另外，因为楼价存在诸多变数，这种个人名义投资也是为了资金出场更为迅速。不管个人或者公司买了土地，都要按时开发，闲置土地处置办法规定，土地闲置一年不开发的要收闲置费，满两年不开发政府可收回。

    而刘文道的圈子则显示出一种可进可退的优势。根据协议规定，一旦市场有人接手，个人投资转手的速度更快，在一定期限内，除了缴纳必需的收益税费外，收益资金根据个人所得税缴纳即可。

    就算土地无人接手也不用担心，刘文道的表哥拥有开发资质的地产公司。根据上述投资合同，土地款届时以股份形式计入开发成本中。而且，几个“股东”的主业均与房屋配套材料相关，融合后反而显示出更大优势。“这样的一种联合，实力甚至可以提高到跟大型开发商角力。”