律师评析：建筑区划内车位 应首先满足业主需要

　　杨某是某新落成小区的居民，入住新房没多久，杨某就发现如果回家晚了，自己就没有地方停车了，只能把车停到离家一公里以外的收费停车场。杨某当初决定购买应该小区房屋，其中一个重要原因就是开发商明确承诺每户配一个车位。但现在已经入住多时，每天还得早早地抢占利用小区空地或者道路设施所规划出来的停车位。而小区拥有四百多个停车位的地下车库，本来是开发商准备出租给业主的，后来却被开发商擅自整体出租给小区旁边的商用楼使用。小区里车位紧张的情况引起了广大业主的不满，经与开发商协商无果，小区业主委托律师起诉开发商，要求开发商收回整体出租的车库，按合同约定为业主配备车位。

　　经法院审理，最终判决开发商必须将整体出租给商用楼的车位收回，并应履行与业主签订的《商品房买卖合同》，为业主配备车位。

　　天津允公律师事务所张雄律师表示，开发商在将一个小区建造完成后，拥有了该小区的物权，且对自己享有的物权的物具有完全的处分权。也就是说开发商可以自行决定将商品房，车位，车库以及其他附属设施出售给谁。

　　但是《物权法》第七十四条做出了特殊规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

　　《物权法》第七十四条第一款，确立了业主无条件优先的原则。限制了开发商对自己物的处分权。本条款中规定车位必须“首先”满足业主的需求，而不仅仅是在同等条件下的“优先”满足。即开发商在建造汽车的车位，车库后，必须在满足了本小区业主使用的前提下，才可以对外进行车位、车库的出售或者出租。

　　《物权法》第七十四条第二款，解决了一般情况下车位、车库的归属问题。本款表述的可发出售、附赠或者出租等方式约定的“用于停放汽车的车位”归属，实际上有三个限制：第一，“建筑区划内”;第二，“规划用于停放汽车的车位、车库”;第三，不是“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。只有符合这三个限制条件的车位，即那些从规划的时候就是用于停放汽车的车位、车库的权属，才属于由当事人约定出售、附赠或者出租的范围。本款规定在肯定了车位、车库产权属于开发商的前提下，开发商可以通过签订合同约定以出售、赠与、出租等方式使购房人取得车位、车库的产权、使用权，更注重的是对物业所有权人的物权保护。

　　《物权法》第七十四条第三款明确了地面上占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位所有权属于业主共有。这样就明确规定了这部分车位的权属问题，使之不再存在争议。

　　所以，本案中开发商在出租这些车位、车库前，没有满足本小区业主的使用需求，因此，开发商将小区内的地下车库出租给其他人使用的行为违反了物权法的规定，依法应解除与商业楼的出租关系，将车位首先用于满足本小区业主需求。