律师:业主与前物业的约定对新物业不具有约束力

　　案情简介：

　　王某为某一小区的业主，小区设计为自行供暖，在入住之初及入住后的三年时间里，都是由A物业公司为小区业主提供物业服务，代收小区供暖费，王某在入住之初就与A物业公司签订物业服务合同，在合同中，王某与A物业公司约定，王某不接受小区的集中供暖，其供暖问题自行解决。合同签订后，A物业公司将王某家的供暖阀门关闭，暖气不流经王某的房屋，另外物业公司在小区供暖阀门箱外加设一把明锁，钥匙由物业公司保管。此后，小区物业公司进行了更换，由B物业公司为小区业主提供物业服务，约定由B物业公司为小区提供供暖服务并收取供暖费用。但未与小区业主签订新的物业服务合同。后B物业公司将王某诉至法院，要求其支付取暖费共计人民币2万元整。

　　法院判决：

　　1.判决被告支付原告公摊部分的取暖费1670元；

　　2.驳回物业公司的诉讼请求。

　　律师评析：

　　天津允公律师事务所张鑫律师表示，在法院审判中认定，王某在入住之初与A物业公司之间签订的物业服务合同以机构明确约定王某采用自行供暖，不享受小区的集中供暖，王某亦未实际接收供暖服务，故王某不负有交纳供暖费的义务。

　　由于供暖费的给付应当以业主是否实际接收了供暖服务为依据，王某与A物业公司签订的合同中关于自行供暖的约定是有效的，因为事实上，小区的供暖设施是进门入户并且每户都有阀门控制，所有的阀门都又是集中管理，个人基本上无法控制取暖的设施，这种供暖设施的安排也就意味着业主可以自行选择是否接收供暖服务，那么王某与物业公司的约定的事项是可以自行选择的。因而，这种约定只要是当事人双方合意并且自愿的情况下做出的，都是有效的。物业合同在法律属性上属于民事合同的一种，具有一般民事合同的共同特点，如平等性、当事人意思自治和自愿性、具有对价关系等。同时基于物业服务的特殊性，物业服务也有自己的特点，但无论其如何特殊都脱离不开其民事合同的本质。

　　本案中法院最终驳回原告的诉讼请求的依据并不是王某与A物业公司之前签订的物业合同，而是依据王某在更换物业公司之后并未接受过供暖服务，物业公司将王某家供暖阀门关闭并一直锁上的事实。因为王某与A物业公司之前签订的合同只是约定了王某与A物业公司的权利义务关系，之后虽更换了物业公司，但是王某并未与新的物业公司签订合同或者进行过其他特殊的约定，故对双方之间的权利义务并没有进行明确细致的约定。故不能将王某之前签订的合同中的权利义务转嫁到新的物业公司身上。

　　法院为什么判令被告支付原告公摊部分的取暖费呢？原因在于业主不仅是享有专有部分还有共有部分的所有权人，在实际面积中既包括房屋的使用面积，还包括经过公摊的建筑面积。根据法律法规的规定，需要进行公摊的部分包括电梯间、走廊、设施间、物业服务用房等楼房的共用部位，对于已经公摊给各个业主的共用部分，在冬季必须要接受供暖服务，并且已经接受了供暖服务，由于区分所有权的共用部分的无法分割性，这部分的供暖费业主无权决定放弃，物业公司亦无权就此部分决定业主是否放弃接受供暖，故对于已经公摊的共有部分，业主或者房屋使用人还是应该按照规定缴纳供暖费。故王某应该按照其共有部分的面积缴纳取暖费。